市街化調整区域は、各自治体が『開発行為を抑制しているエリア』で、一定の条件を満たさなければ原則として建築が認められない。

これに対して市街化区域は『既に市街地を形成している地域、及び１０年以内に自治体が市街化を促進しようとするエリア』で、用途の制限はあるが建築の規制がゆるい。

結果的に都市化する区域と自然や農村を残す区域に分かれる。

都市計画法で「線引き」という用語で用いられているのが、この区分になる。

概ね５万人以上の都市に多く見受けられ、農村部だけの地域ではあまり線引きは行われていない。

市街化調整区域の魅力は、街に近いわりに乱開発から逃れることにより地域のよき伝統や景観が守られており、市街化区域に比べ価格が安いのも魅力。

過疎の山村と比べ利便性に優れていると共に田舎らしさも味わえる地域。


大津市北部（旧志賀町エリア）の場合、かつては既存宅地制度の特例により容易に建築できていたが、現在は概ね５０戸以上の建物が連なる地域や市が指定したエリアで規定条件に合致する人しか住宅建築の許可を取得できない。

大津市の市街化調整区域の基準はこちら

高島市は現在のところ『未線引き』区域もしくは『都市計画区域外』で上記の調整区域の規制はありません。